商品房逾期交房违约金

当前有很多消费者反映开发商逾期交房的问题。律师在此引用一个案例，借此提醒各位买受人在与开发商签订商品房买卖合同时应该注意哪些问题。
   【案例】威海市民孙某与威海市某开发商于2010年8月20日签订《商品房预售合同》一份，合同约定孙某以40.5万的总价款购买某开发商开发的位于张村镇莱海的房产一处，约定开发商交房日期为2010年12月31日前。合同约定开发商逾期交房的，每逾期一日应该向买受人支付万分之五的违约金，并且超过90日的买受人有权解除合同。开发商于2011年9月1日通知买受人交房。后买受人孙某向法院提起诉讼，要求在不解除合同的前提下，开发商按照合同向其支付逾期交房违约金。
法院受理该案后对该案进行了审理，并于2012年3月作出判决。判决要求开发商按照合同标的房屋所处的同地段同类型房屋的租金价格来赔偿买受人的损失。
   【律师对该案件看法】首先，律师认为法院的判决是合理的。虽然孙某与开发商签订的《商品房预售合同》对违约金的比例是有明确规定的，但是如果作为被告的开发商向法庭主张其双方约定的违约金过高，并要求对违约金进行适当降低的话，根据《合同法》“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，则法院是应该予以考虑。对于实际损失又当该如何计算呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，可以看出法院采用租金价格来判决开发商向孙某赔偿损失是有合理依据的。
   那么，在此律师提醒各位购房者要注意，当遇到开发商逾期交房，准备索要违约金的情况时，自己首先应该考虑一下，合同约定的违约金是否过高，即自己在起诉前就与当地的房屋租金价格进行对比，对比之后如果发现属于过高的情形，建议可以先与开发商协商调解，如果双方协商的结果与自己合理的心理预期值相当的话就没有必要向法院起诉，因为毕竟诉讼是需要耗费精力、物力以及时间的。
而对于开发商，律师则要提醒，在拟定合同时也要对违约金进行合理约定，不要不顾后果的过高的向购房人约定违约金。一旦被购房人起诉，而双方又对违约金数额或者同地段同类房屋租金达不成一致意见的情况下，案件势必要转入评估鉴定阶段，这样既增加了企业的成本又拖延了案件结案时间，可谓毫无必要。