一、 认购书的性质
不管是法律的具体规定还是理论研究，现在的主流观点都是将认购书认定为独立的合同，但是还是要严格区分正式的《商品房买卖(预售)合同》，实际是一种预约性合同。那么如何理解“预约性”呢?即标的是订立契约的行为，目的在于确保与相对人在将来订立特定的商品房买卖合同。
二、 认购书的种类
有学者将认购书的种类区分为以下两种：“将进行谈判的预约”和“带未决条款的预约”。两者对认购书的相对方的要求也是不完全一致的。前者是要求认购书的双方要本着最大的诚信去磋商，但仅负有磋商的义务。而后者则对认购书的双方的要求相较前一种当事双方的义务稍稍过重，即不仅“必须磋商”，还“必须缔约”。
显然，前者仅要求认购书双方履行磋商的过程，重点强调谈判之过程，至于过程之后的结果即双方是否达成书面的正式合同则不在要求的范围内。而后者不仅要求双方要有协商的过程，还应在协商之后有结果，即要达成书面的合意，也就是要签订正式的商品房买卖合同。
三、 民事责任的承担
针对不同的认购书，需要承担的民事责任的种类也是不一样的。如果其中一方违反的是“将进行谈判的预约”，则违约方需要承担缔约过失责任，表现为直接利益的损失和失去与第三人订约机会的丧失，但不包括强制缔结本约的责任。如果其中一方违反的是“带未决条款的预约”，则违约方除了承担缔约过失责任之外，还需要承担违约责任。之所以要承担违约责任，是因为此类认购书，其本身已经具备了商品房买卖合同的一些主要条款，即在某种程度上有点接近正式合同。如此，如果一方违反此种认购书的约定，必然需要承担违约责任了。
四、 两种认购书情形在法律中的具体表现
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 “出卖人通过认定、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人”。解析该条，法律进行要求认购(订购、预订)合同的当事双方有磋商订立合同的义务，重点应当强调“磋商”过程的经过;通过“因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人”规定可以看出，法律是允许协商不成结果的出现，即并不当然要求合同的必然订立，由此可见，这实际是“将进行谈判的预约”的表现
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”解析这一条法律规定，不同于最高院解释第四条的规定，同样是认购(预订、订购)协议，但因其本身具备了一些商品房买卖合同的主要条款，因此严格讲，此类认购书应属于“带未决条款的预约”，且法律明确“应当认定为商品房买卖合同”。既已认定为正式的商品房买卖合同，则一方违约，就需要承担民事违约责任。
