威海律师：关于房屋租赁合同单方行使解除权的胜诉判决

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发布作者：发布时间：2018-10-30 14:12:01 阅读：25

   【威海律师】按：房屋租赁涉及我们的日常生活，居住、一般商业经营、工厂租赁等等，一份完善的租赁合同当然会避免很多不必要的纠纷产生，但不管怎样，签订一份尽量缺少漏洞的租赁合同只是最基本的。房屋缺少修缮、存在不安全因素，并不是出租方简单修复即可，承租人是可随时解除合同的，这是权利，承租人也应当知道。王光辉律师在提供一般性房屋租赁合同模板供大家使用参考之外，另编辑一份自己所办理的涉及房屋租赁的人民法院判决，以实例具体讲述房屋租赁法律关系中可能会涉及到的问题及注意事项。
   王光辉律师提示关键词：房屋租赁合同、停业损失、合同解除、单方解除权、威海租房纠纷律师
                      山东省威海市环翠区人民法院
                           民事判决书
                                ( 2011 )威环民初字第****号
   原告丛某，女， 1978年10月27日出生，汉族，身份证号码 3710021978********，住威海市环翠区戚家庄村***号。
   委托代理人丛*滋，男， 1952年10月31日出生，汉族，住威海市环翠区崂山路***室，系原告之父。
   委托代理人王光辉，山东威海卫律师事务所律师。
   被告江某，男， 1965年10月23日出生，汉族，身份证号码 3701021965********，住威海火炬高技术产业开发区北环海路 141号***室。
   被告王某，女， 1974年11月15日出生，汉族，身份证号码 1502041974********，住址同上，系被告江*之妻。
   以上二被告之共同委托代理人丛蓉日，山东**律师事务所律师。
   以上二被告之共同委托代理人崔自强，同上。
   原告丛某与被告江某、王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月30日立案受理，依法由代理审判员孙博碕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丛某及其委托代理人丛*滋、王光辉，被告江某、王某之共同委托代理人崔自强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
   原告丛某诉称， 2009年10月，原告经由周文君承租了位于威海市新威路**号北洋大厦西北角门市房，概括承继了周文君与被告江某所签订的房屋租赁合同，该合同约定租期为自2009年6月10日至2012年6月10日，每年租赁费为47000元。周文君已交房租至2010年6月10日及押金5000元归原告享有。但该租赁房屋存在重大安全问题，造成原告自2010年4月9日至16日、5月2日至18日两次停业，且店内顾客受伤，后原告已多次电话告知被告解除房屋租赁合同，并于2010年5月18日腾空房屋，但被告拒不退还原告押金5000元，故原告诉至法院，要求被告退还押金5000元及自2010年5月18日起至6月10日所交租金，并赔偿原告两次停业支出的租金及员工费用，合计8372.5元。
   被告江某、王某辩称，被告所述与事实不符，原告虽电话告知要求退租，但双方并未对此达成一致意见，而是在2010年9月份原告代理人丛*滋带威海市祥鹰航空服务有限公司的经理及会计与被告协商转租事宜，威海市祥鹰航空服务有限公司于2010年9月底方拿到钥匙进驻租赁房屋，因此原告尚欠被告自2010年6月10日至9月底的租金及水电费用，原告所交租金已冲抵上述费用，故原告要求返还押金及租金并无合法依据。对于原告所称租赁房屋存在安全问题，原告与被告签订房屋租赁合同时并未提出，由此产生的损失与被告无关，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
   经审理查明，位于威海市新威路**室房产登记的所有权人为被告江某，二被告系夫妻关系。2009年6月1日，被告江某与周文君签订房屋租赁合同一份，约定周文君承租上述房产，租赁期限为三年，自2009年6月10日至2012年6月10日，年租赁费用为47000元，押金5000元；承租人解除或终止合同时，应提前一个月通知出租人，并办理好以下手续及相关事项: (1) 交清租金，结算经营期间所发生的一切费用；(2)双方共同查验房屋及装修、设备完整无缺； (3)年租赁期间，承租人中途终止合同，承租人已交租金不予返还。周文君于当日交纳押金5000元，后于2009年7月4日交纳自2009年6月10日至2010年6 月10日租金47000元。后周文君于2009年10月26日将店铺转让与原告，并将上述合同中承租人更改为原告。2010年4月9日，租赁房屋内房屋吊顶掉落，经由原告要求被告派人维修后原告仍占用该房屋，但5月初再次出现房屋吊顶掉落的情况。庭审中，原告陈述第一次租赁房屋房顶掉落被告维修至2010年4月16日，第二次租赁房屋房顶掉落则维修至2010年5月13日，但因被告原因维修工人撤出租赁房屋。二被告本人经本院传唤均未到庭陈述案件相关情况，被告代理人经向被告本人落实后对于第一次维修期限前后陈述并不一致，先认可第一次维修期限与原告所述一致，后又主张仅维修了两三天，且两次租赁房屋房顶掉落并未造成原告停业。
   另外，原告主张其在第一次发生房屋吊顶掉落后即与被告协商退租事宜，房屋吊顶属于大面积掉落，故两次房屋吊顶掉落均导致其停业，并于2010年5月18日腾空租赁房屋，对此提供证据一、证人吕梅、丛芳、曲星光、黄天威出庭作证，其中吕梅、丛芳均系原告店内所雇店员，且丛芳系原告之妹，曲星光系同时期北洋大厦内店铺经营业主，黄天威系租赁房屋东面设备安装公司工作人员，曲星光仅知晓租赁房屋内两次进行维修及北洋大厦外墙墙皮脱落的事实，黄天威则称因上班路过租赁房屋看到租赁房屋内吊顶大面积掉落导致原告无法对外营业；证据二、威海市王子公主孕婴馆出具证明一份，证实其自2010年4月看到北洋大厦北开门处"聪明谷"店铺发布的转让信息，因其看到该店内吊顶掉落、商品散落且有损坏，仅受让了该店内货品，并于2010 年5月18日迁出。证据三、照片一宗，照片拍摄于第一次租赁房屋房顶掉落后，显示房顶掉落的部分散落在店内；证据四、郭洪彬出具的书面证人证言一份，载有证人系威海安装有限责任公司职工，2010年5月参与租赁房屋房顶的维修工作， 5月13 日在并未全部维修完毕的情形下撤出。二被告认可原告于第二次出现房屋吊顶掉落情况后的5月16日曾电话告知其欲解除房屋租赁合同，但主张双方对此并未协商一致，另对吕梅、丛芳的证人证言及威海市王子公主馆出具的证明均不予认可，对曲星光的证言主张其只能证实北洋大厦外墙墙皮脱落的事实与二被告无关，对于黄天威的证言因黄天威仅看到一次，无法说明原告停业的时间，且耽误原告营业二被告同意在其所欠租金中适当减少；对郭洪彬的书面证人证言则不予质证。
   被告主张原告在2010年9月底才将租赁房屋腾空，对此提供威海市**航空服务有限公司出具的证明一份，该证明载明该公司员工于2010年7月底看到租赁房屋门上所贴转租告示，该公司员工按照告示所载的电话联系，后得知系租赁房屋店铺业主的父亲(即本案中原告代理人丛*滋)，并经其联系该公司于2010年 8月26日与被告江某另行签订了房屋租赁合同，但因租赁房屋中仍有东西没有搬走或处理，该公司租赁期限自2010年10月15 日起算，9月底方正式入驻。原告质证称，虽然原告代理人丛*滋曾帮二被告寻找承租人属实，但与本案不具有关联性，系原告代理人丛*滋与二被告之间发生的委托合同关系，且该证据存在与事实不符的内容，对此提供了原告代理人丛*滋与威海市祥鹰航空服务有限公司员工侯艳华录音资料一份，但该录音资料对话并不清晰，且多为原告代理人叙述，被告亦不予认可。另查，自租赁房屋吊顶掉落后，原告即贴出了转租及转让告示。原告主张其于2010年5月25日左右即与被告进行了交接，向被告交还了租赁房屋钥匙，被告对此不予认可，但双方均未提供证据予以证实。
   以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、收条、房屋所有权证等书证、照片等视听资料及当事人庭审陈述在卷佐证。
   本院认为，原告概括承继周文君与被告江某签订的房屋租赁合同，原、被告之间已形成了租赁合同关系，双方均应恪守履行各自义务。因原、被告均认可租赁房屋存在房屋吊顶掉落的事实，可以认定租赁房屋的房屋吊顶存在危及他人安全的质量问题，原告作为承租人享有单方解除租赁合同的权利，且被告认可原告于 2010年5月16日电话告知其解除房屋租赁合同关系，故双方租赁合同关系自此解除，被告应当返还原告所交押金5000元。另外，对于原告主张被告应当返还的剩余租金部分，因双方解除租赁合同关系后未正式交接前这一期间原告因占用租赁房屋仍应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费，而原告不能举证证实双方进行交接的确切时间，双方陈述亦不一致，原告提供的证据不足以证明其于2010年5月18日向被告交接房屋，故原告要求被告退还所交2010年5月18日后租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。另外被告主张以原告所交押金及剩余租金抵顶房屋占用费的抗辩，对此本院认为，房屋押金系承租人保证履行租赁合同所约定的义务而提供的一种担保，本案中原告作为承租人并不存在违约行为，且因双方合同亦并未明确约定押金在双方解除租赁合同时可用于抵顶房屋租金或房屋占用费，故对于被告的上述抗辩，理由不当，本院不予采纳。
   对于原告主张被告应赔偿原告因租赁房屋吊顶掉落导致原告经营停滞为此支出的租金费用及雇工费用等损失，本院认为修复租赁房屋吊顶虽必然会对原告的营业造成一定影响，但以原告营业需支出的租金及雇工费用作为计算原告停业损失的依据相对并不客观，但考虑到原告所经营的店铺性质属于从事批发及零售业的个体工商户，故参照2010年度批发及零售业的同行业年平均工资作为计算原告据此产生的停业损失相对较为合理，但对于原告所主张的停业时间，因双方陈述不一致，但通过对比双方陈述，被告本人既不出庭明确陈述事实，其代理人的庭审陈述亦明显存在前后不一致之处，原告的陈述则较为统一，且另提供了部分间接证据予以佐证，可以认定第一次租赁房屋房顶掉落系自2010 年4月9日至4月16日修复，第二次租赁房屋房顶掉落系自2010 年5月2日至5月13日修复，据此计算原告停业损失较为合理客观，故原告要求二被告赔偿其因修复租赁房屋吊顶造成的营业损失的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十九条、第二百三十三条之规定，判决如下:
   一、二被告于判决生效后十日内退还原告押金5000元；
   二、二被告于判决生效后十日内赔偿原告两次停业而产生的损失1548元；
   三、驳回原告其余的诉讼请求。
   如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
   案件受理费67元，原告负担35元，被告负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
                         代理审判员     孙博碕
                         二0一一年十一月二十二日
                         书记员              林红

   【法理延伸】本判例是王光辉律师关于《合同法》233条所规定的租赁合同法定解除权，也即单方解除权的恰当应用。因为合同的相对性、法定刑、拘束性等决定一般的合同一旦成立就不得随意解除，除非是双方当事人协商一致。而单方解除权则是特殊规定，合同一方在达到法定条件时不需要与另一方协商一致即可单方面通知对方解除合同。关于本案，我方虽然并未与出租方就合同解除达成一致意见，但因为租赁物存在重大的安全隐患，无论承租之时是否明知，皆可通知对方解除合同，而我方的举证责任则是需要证明已经通知到出租方解除合同。但还合同解除并不代表当然办理了交接手续，关于这一点在搬出租赁物时原告方却忽略了，致使我方根本无法取到办理了房屋交接手续的证明，所以也就导致了剩余部分的租金无法退回。租赁合同双方当事人在解除合同时一定要留存办理交接手续的证据，比如交付房屋钥匙时让对方出具书面材料或者在财产验收清单上签字。
   1、《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
   2、《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
   3、《合同法》第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
　　当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
   4、《合同法》第二百三十三条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

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